考研屋 www.kaoyanwu.com Ti供各大机构考研、公务员、四六级辅导视频Ke程 一、 内容提要: 成本Fa的基本原理，房地产价格构成、成本法的基本Gong式、重新购建价格、建筑物折旧、成本法应用中She及的有关规定、成本法总结及运用举例。 Er、 重点、难点: 了解商品Zhu宅和经济适用住房价格构成、农地征用和城市房Wu拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评定的You关规定。 熟悉成本法的基本原理、房地产价格Gou成和重新购建价格。 掌握成本法的基本Gong式和建筑物折旧。 三、 内容讲解: 5(1 Cheng本法的基本原理 5(1(1 Cheng本法的概念 成本法是求取估Jia对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，Yi此求取估价对象的客观合理价格或价值De方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为Dao向求取估价对象的价值。 成Ben法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基Chu来测算房地产价格的方法。所以，成本法这个概Nian中的“成本”，并不是通常意义上的成Ben，而是指价格。但在该方法中也用到了通常Yi义上的成本。因此，在遇到“成本”一词时，Yao注意根据上下文的内容判定其具体所指。 5(1(2 Cheng本法的理论依据 成本法的理论Yi据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产Suo必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度Lai看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，Fang地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在Guo去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价Ge，不能低于他为开发建设该房地产已花费De代价，如果低于该代价，他就要亏本。从Mai方的角度来看，房地产的价格是基于社Hui上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体Yi点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他Suo预计的重新开发建设该房地产所需花费的Dai价，如果高于该代价，他还不如自己开发Jian设(或者委托另外的人开发建设)。例如，Gai房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方Zai确定购买价格时通常会这样考虑:如果自己另外Gou买一块相当的土地，它的现时价格是多Shao，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时Fei用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最Gao价格。如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，Tong常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。 You上可见，一个是不低于开发建设已经花Fei的代价，https://www.fanwen99.cn/article/168212729.html一个是不高于预计重新开发建设所Xu花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然Shi正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因Ci，估价人员便可以根据开发建设估价对象所Xu的正常费用、税金和利润之和来测算其Jia格。 5(1(3 成本法适Yong的对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设Zhong新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以Cai用成本法估价。专业提供提供各大机构考Yan、公务员、四六级辅导视频课 考研屋 www.kaoyanwu.com Ti供各大机构考研、公务员、四六级辅导视频课程 Cheng本法特别适用于估价那些既无收益又很少Fa生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、Yi院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益Fang地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、You田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户De特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价Tong常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估Jia市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估Jia的房地产。 在房地产保险(包括投保和理赔)Ji其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。Yin为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损Hui往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发Sheng全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办Fa来解决。 成本法的优点是“成本”能让一般人看De见，有“依据”。但运用成本法估价时值得注Yi的是:在现实中，房地产的价格直接取决于Qi效用，而非花费的成本，成本的增减一定Yao对效用有所作用才能影响价格;换一个角度讲，Fang地产成本的增加并不一定能增加其价值，Tou入的成本不多也不一定说明其价值不高。 成Ben法适用的条件:一是要区分实际成本和客观成本。Shi际成本是某个具体的开发商的实际花费，Ke观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。Zai估价中应采用客观成本，而不是实际成本。Er是要结合市场供求分析来确定评估价值。Dang市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于Gong时，价值应向上调整。在后面我们将会看到，Zhe旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑 三、Cheng本法估价比较费时费力，测算重新购建Jia格和折旧也有一定的难度，尤其是那些过于旧De建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进Xing实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法主Yao适用于比较新的建筑物的估价，不大适Yong于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要Qiu估价人员有专业知识和丰富的经验， (1。Te别是要具有良好的建筑、建筑材料、建https://www.fanwen99.cn/article/133980522.html筑设备和Gong程造价等方面的专业知识。 54 成Ben法的操作步骤 运用成本法估价一般分为下列4Ge步骤进行:?搜集有关房地产开发建 Kao研屋www.kaoyanwu.com :提供Ge大机构考研、公务员、四六级辅导视频课Cheng 专业提供提供各大机构考研、公务员、Si六级辅导视频课
2012年房地产估价师《案例分析》:Cheng本法的适用对象与条件 成本法的Shi用对象与条件 (1)适用对象:成本法Te别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地Chan估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政Ban公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以Ji化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、Ji场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而Kai发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采Yong成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)Ji其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估Jia。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产De损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原Zhuang;对于发生建筑物全部损毁的，有时也需Yao用重建或重置的办法来解决，另外，成本法也适Yong于房地产市场发育不够或者类似房地产Jiao易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房Di产估价。 (2)适用条件:Yun用成本法时要求可正确计算估价对象的客观成本、Li润、税金等。运用成本法估价时要注意以下两个Fang面的问题:一是要区分实际成本和客观Cheng本。实际成本是某个具体的房地产开发商的Shi际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房Di产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成Ben，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析等来Que定评估价值。当该类房地产市场供大于求时，应下Diao评估价值;当求大于供时，应上调评估价值。在后Mian我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧，Jiu是出于这方面的考虑。 运用成本法测Suan重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些Jian筑物过于老旧的房地产。因此，成本法主Yao适用于建筑物是新的或比较新的房地产估Jia，不太适用于建筑物过于陈旧的房地产Gu价。成本法估价还要求估价人员具有良好的建筑、Jian筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价和技术Jing济等方面的专业知识。 收益法De适用对象与条件 (1)适用对Xiang:收益法适用的对象是有收益或有潜在收益De房地产，如住宅(用于出租的)、写字楼，旅馆、Shang店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、Biao准厂房(用于出租的)、仓库(用于出Zu的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有Shou益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益De能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲De住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收Yi，因为类似住宅以出租方式获取收益的Qing形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况Xia来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出https://www.fanwen99.cn/article/168216364.htmlZu收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的Fang法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再Li用收益法来估价。但对于行政办公楼、Xue校、公园等公用、公益性房地产的估价，Shou益法大多不适用。 (2)适用条件:Shou益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能Gou较准确地量化。对未来的预期通常是基于Guo去的经验和对现实的认识做出的，因此，房地Chan估价师必须以广泛、深入的市场调研为基础，依Ju科学的理论和方法，对房地产未来的收益He风险进行客观而准确地计算，以确保估价结果De客观公正性。 假没开发法的适用对象与Tiao件 (1)适用对象:假设开Fa法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房Di产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、Zai建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修Gai造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改Jian、扩建)。 (2)适用条件:有规划条Jian要求、最有效开发方式、可正确计算各种费用。Dui于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条Jian尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发Fa估价。在实际估价中，运用假设开发法估价Jie果的可靠性，关键取决于下列两个预测:一是土地Zui佳开发利用方式的预测，即是否根据房地产估Jia的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判Duan了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、Gui模、档次等);二是开发完成后的房地产价值De预测，即是否根据当地房地产市场行情或Gong求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地Chan价值。 长期趋势法的适用对象与条件 (1)Shi用对象:长期趋势法是根据房地产价格在Guo去长时期内形成的变动规律做出判断，借助历史统Ji资料和现实调查资料来推测未来，通过对这Xie资料的统计、分析得出一定的变动规律，Bing假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，Chang期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动De房地产估价。 (2)适用条件:拥有估Jia对象或类似房地产较长时期的历史价格Zi料，并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。Yong有越长时期、越真实的历史价格资料，做Chu的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋Shi可以消除房地产价格的短期波动和意外Bian动等不规则变动。 替代原则 Ti代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似Fang地产在同等条件下的正常价格。 房地Chan估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原Li，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场Jia格。房地产价格的形https://www.fanwen99.cn/article/168216472.html成也符合这一规律，只Shi由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地Chan几乎没有，但在同一个市场上具有相近效Yong的房地产，其价格应是接近的。在现实房Di产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将Qi拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，Cong而任何明智的买者不会接受比市场上类似房地产De正常价格过高的价格，任何明智的卖者Bu会接受比市场上类似房地产的正常价格过低De价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，Jia格相互牵掣，相互接近。替代原则对于具体的Fang地产估价，指明了下列两点: (1)如Guo在估价对象附近存在着若干相近效用的房地Chan并已知它们的价格时，则可以依据替代Yuan则，由这些相近效用的房地产的已知价Ge推算出估价对象的未知价格。在通常情Kuang下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难Yi找到各方面状况均与估价对象相同的 Fang地产，所以，实际上是寻找一些与估价对象具有Yi定替代性的类似房地产作为参照物，然后根Ju它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。 2)Bu能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到Xiang近效用的房地产价格的牵掣。特别 ( Shi作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时Qi，按照同一种估价目的，对不同区位、档Ci的房地产的估价结果应有一个合理的价差，You其是好的房地产的评估价值不能低于差的Fang地产的评估价值。在现实中有时会出现Zhe种情况:单就某一宗房地产的评估价值来看似Hu有道理或者难以看出其不合理之处，但Dang把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行Bi较时就显得不合理，没有合理的价差，甚至出现Ping估价值“倒挂”现象。 需要指出De是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采Yong何种估价方法进行估价，最后都需要把估Jia结果放到市场中去衡量，只有当估价结果Bu会不合理地偏离类似房地产在同等条件下De正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。Dang把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代Yuan则就转化为替代原理。替代原理在市场法、Cheng本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用Dao。例如，整个市场法可以说是以替代原Li为基础的。成本法中客观成本，收益法中Ke观收益，假设开发法中要从未来开发完成后的房Di产价值中减去的未来开发成本、税费、利Run等，均是遵守替代原理来求取的。
姓名：李晓远 案例名称 案例类型 An例描述 班级： 12 级物流管理 Wu流成本核算案例 2 物流成本核算 学号： 1213121033 A Gong司是一家经营计算机硬件的销售商，产品可分Wei家用机、商务机和笔记本三类。该公司的物 流Zuo业流程如图 1 所示。 商品 运 Shu 作 业 装卸作业 商 Pin 购 货 请 求 购货作业 运 Shu 作 业 退 货 商 品 Gong应 商 PC 主 机 笔 记 本 发Huo 信息 显示屏 商 品 Ke户 订 货 单 订单处理 Fa货 请求 退货商品 存 储 作 业 Tui 货 验货作业 验 报 Huo 告 OEM 商 退货商品 Shou货报告 运输作业 收货Zuo业 图 1 通过公司的帐册以及职工的访Tan中获得该公司某月与物流相关的明细资Liao。 存货进货成本 25250000 元，资金Ping均占用 7 天，年贷款利率 7%，存货积压Bi例 3%； 通信费总额 25000 Yuan。经过仔细确认，销售环节分摊 95%，Cai购环节分摊 5%； 物流相关人员工资总额 15500 Yuan/月，物流相关水电费每月 500 元； Qi业购货单数为 10 次，其中家用机 3 单，Shang务机 3 单，笔记本 4 单； 企业订货单数Wei 57 次，其中家用机 20 单，商务机 23 Dan，笔记本 14 单； 仓容体积为 1000m3，Cang库租金 5000 元/月； 商品进价：家用Ji 4500 元/台、商务机 3000 元/台、Bi记本 5000 元/台； 月销售数量：Jia用机 1500 台，商务机 5000 Tai，笔记本 700 台； 货物外包装Ti积为：家用机和商务机 0.1m3/台（台式Ji的显示器由 OEM 直接送到客户手中，可存 De是主机） ，笔记本 0.05m3/台； You第三方物流公司配送的运费是按件计算的，Shang务机和家用机每套 35 元，其中采购环Jie每套 25 元，销售环节每套 10 元；笔Ji本没见采购环节 15 元，销售环节 5 元，He计 20 元/件。本地配送货物 产Sheng的短途运费 3500 元/月，因退货等产生的Fan回物流费 1500 元/月。 按作业成本法He算步骤核算作业成本？ 1）确认资源，Hua分直接成本 存货持有成本=存货进货成本×Ping均占用天数÷360 年×贷款利率×（1+Cun货积压比率） =25250000×7÷360×7%×（1+3%）=35340（Yuan） 间接耗用资源的统计情况见表 1 表 1 Hao用资源统计表 项目 工资 通讯费 仓租 水电Fei 存货持有成本 合计 资源（元） 15500 1250 5000 500 35340 57590 2）Que认主要作业和作业中心 将有共同资源Dong因的作业确认为同质作业，将同质作业引Fa的资源成本归集并形成作业成本库， 见表 2。 Biao 2 资源分配表 资源 工资 通信费 仓租 Shui电费 资 源 动因 人数 人数 体积 Du数 100 5100 5000 300 35340 41640 1500 100 6350 3000 Zuo业成本库 订单处理 5000 储存作业 1000 Shou发作业 1500 购货作业 5000 1250 Zhuang卸作业 3000 合计 15500 1250 5000 500 35340 57590 Dan位：元 存货持有成本 金额 分配给作Ye成本库的资源 3） 以Zuo业动因为基础将作业成本库的成本分配到最终产Pin 计算作业动因： （写出具体步骤） 表 3 Zuo业成本分配单 作业成本库 家用机（1500 Tai） 订单处理 储存作业 收发作业 购货Zuo业 装卸成本 短途运输 返回物流 外企业负担De运费 单位成本 商务机（5000 台） Ding单处理 储存作业 收发作业 购货作业 装卸Cheng本 短途运输 返回物流 外企业负担的运费 Dan位成本 笔记本（700 台） 订单处理 Chu存作业 收发作业 购货作业 装卸成本 短途运Shu 返回物流 外企业负担的运费 单位成本 Zuo业动因（1） 单位：元 作业动因Shu（2） 作业成本（3） 单位成本（4） Zhu： （3）=（1）×（2） ， （4）=（3）÷Xiao售。 计算闲置生产能力。 表 4 闲Zhi生产能力计算单 成本项目 作业成本 已分Tan的作业成本 家用机 商务机 笔记本 合计 单Wei：元 闲置生产 能力 （3）通Guo以上数据，分析利用作业成本法计算的好处？