考研屋 www.kaoyanwu.com Ti供各大机构考研、公务员、四六级辅导视频Ke程 一、 内容提要: 成Ben法的基本原理，房地产价格构成、成本Fa的基本公式、重新购建价格、建筑物折旧、Cheng本法应用中涉及的有关规定、成本法总结及运Yong举例。 二、 重点、难点: Liao解商品住宅和经济适用住房价格构成、农Di征用和城市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完Sun等级评定的有关规定。 熟悉成本法的基本原Li、房地产价格构成和重新购建价格。 掌握成本Fa的基本公式和建筑物折旧。 三、 Nei容讲解: 5(1 成本法的Ji本原理 5(1(1 成本法的概念 Cheng本法是求取估价对象在估价时点的重新购建Jia格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的Ke观合理价格或价值的方法。成本法的本质Shi以房地产的开发建设成本为导向求取估价对Xiang的价值。 成本法也可以说是以房Di产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价Ge的方法。所以，成本法这个概念中的“成Ben”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。Dan在该方法中也用到了通常意义上的成本。因此，在Yu到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容Pan定其具体所指。 5(1(2 Cheng本法的理论依据 成本法De理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据Qi生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖Fang的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角Du来看，房地产的价格是基于其过去的“Sheng产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，Shi卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建She该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就Yao亏本。从买方的角度来看，房地产的价Ge是基于社会上的“生产费用”，类似于“替Dai原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的Zui高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房Di产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如Zi己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，Gai房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，Mai方在确定购买价格时通常会这样考虑:如果自己另Wai购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然Hou在该块土地上建造类似的建筑物，它的现Shi费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最Gao价格。如果所购买的房地产中的建筑物是Jiu的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还Yao减价。 由上可见，一个是不低Yu开发建设已经花费的代价，https://www.wenku1.net/list/保护文化遗产的建议英语/一个是不高于Yu计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接Shou的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税Jin和利润)。因此，估价人员便可以根据Kai发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润Zhi和来测算其价格。 5(1(3 成Ben法适用的对象和条件 只要是新近开发建设、Ke以假设重新开发建设或者计划开发建设的Fang地产，都可以采用成本法估价。专业提供提供各Da机构考研、公务员、四六级辅导视频课 Kao研屋 www.kaoyanwu.com Ti供各大机构考研、公务员、四六级辅导视频课程 Cheng本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易De房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政Fu办公楼、军队营房、公园等公用、公益Fang地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码Tou、机场等有独特设计或只针对个别用户的特Shu需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的Gu价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估Jia市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房Di产。 在房地产保险(包括投保和理赔)Ji其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。Yin为在保险事故发生后或其他损害中，房Di产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原Mao;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或Zhong建的办法来解决。 成本法的优点是“成本”Neng让一般人看得见，有“依据”。但运用Cheng本法估价时值得注意的是:在现实中，房地产的Jia格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本De增减一定要对效用有所作用才能影响价格;Huan一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其Jia值，投入的成本不多也不一定说明其价值Bu高。 成本法适用的条件:一是要区分实Ji成本和客观成本。实际成本是某个具体De开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设Shi大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观Cheng本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析Lai确定评估价值。当市场供大于求时，价Zhi应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。Zai后面我们将会看到，折旧中之所以有经Ji折旧也是出于这方面的考虑 三、成本法Gu价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧也有Yi定的难度，尤其是那些过于旧的建筑物，往往需Yao估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主Guan判断。因此，成本法主要适用于比较新的建筑物De估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法Gu价还要求估价人员有专业知识和丰富的Jing验， (1。特别是要具有良好的建筑、Jian筑材料、建https://www.wenku1.net/list/幼儿消防总动员家长反馈/筑设备和工程造价等方面的专业知识。 54 Cheng本法的操作步骤 运用成本法估价一般Fen为下列4个步骤进行:?搜集有关房地产开发建 Kao研屋www.kaoyanwu.com :提Gong各大机构考研、公务员、四六级辅导视频课Cheng 专业提供提供各大机构考研、公务员、Si六级辅导视频课
2012年房地产估价师《案例分析》:Cheng本法的适用对象与条件 成本法的Shi用对象与条件 (1)适用对象:成本Fa特别适用于那些既无收益又很少发生交Yi的房地产估价，如学校、图书馆、体育场Guan、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、Gong益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油Tian、码头、机场等有独特设计或只针对个别Yong户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建Zhu物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(Bao括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采Yong成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害Zhong，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要Jiang其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的，有时Ye需要用重建或重置的办法来解决，另外，成Ben法也适用于房地产市场发育不够或者类似Fang地产交易实例较少的地区，在无法运用市Chang法估价时的房地产估价。 (2)Shi用条件:运用成本法时要求可正确计算估价Dui象的客观成本、利润、税金等。运用成本法估价Shi要注意以下两个方面的问题:一是要区分Shi际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房Di产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时Da多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采Yong客观成本，而不是实际成本。二是要结合Shi场供求分析等来确定评估价值。当该类房地Chan市场供大于求时，应下调评估价值;当求大于供时，Ying上调评估价值。在后面我们将会看到，折旧中之Suo以有经济折旧，就是出于这方面的考虑。 Yun用成本法测算重新购建价格和折旧也有Xiang当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房Di产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比Jiao新的房地产估价，不太适用于建筑物过于陈旧的Fang地产估价。成本法估价还要求估价人员Ju有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、装饰Zhuang修、工程造价和技术经济等方面的专业知Shi。 收益法的适用对象与条件 (1)Shi用对象:收益法适用的对象是有收益或有潜在收Yi的房地产，如住宅(用于出租的)、写字楼，旅馆、Shang店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加You站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、Nong地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，Zhi要估价对象所属的这类房地产有获取收益De能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住Zhai，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，Yin为类似住宅以出租方式获取收益的情形Hen多，因此可将该住宅设想为出租的情况下Lai运用收益法估价，即先根据同一市场上有Chuhttps://www.wenku1.net/list/我上一年级了好词好句/租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法De方法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再利用Shou益法来估价。但对于行政办公楼、学校、Gong园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多Bu适用。 (2)适用条件:收益法适用De条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确Di量化。对未来的预期通常是基于过去的经Yan和对现实的认识做出的，因此，房地产估价师必Xu以广泛、深入的市场调研为基础，依据科学的Li论和方法，对房地产未来的收益和风险Jin行客观而准确地计算，以确保估价结果的客观公Zheng性。 假没开发法的适用对象与条件 (1)Shi用对象:假设开发法适用的估价对象是具有开发Huo再开发潜力的房地产，例如待开发的土Di(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房Di产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用Tu的旧房(包括装饰装修、改建、扩建)。 (2)Shi用条件:有规划条件要求、最有效开发方式、可正Que计算各种费用。对于有城市规划设计条件要求，但Cheng市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，Nan以采用假设开发法估价。在实际估价中，运用Jia设开发法估价结果的可靠性，关键取决Yu下列两个预测:一是土地最佳开发利用方式De预测，即是否根据房地产估价的合法原则和最Gao最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开Fa利用方式(包括用途、规模、档次等);Er是开发完成后的房地产价值的预测，即是否根据Dang地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了Wei来开发完成后的房地产价值。 Chang期趋势法的适用对象与条件 (1)适用Dui象:长期趋势法是根据房地产价格在过去Chang时期内形成的变动规律做出判断，借助历Shi统计资料和现实调查资料来推测未来，Tong过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规Lv，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因Ci，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动De房地产估价。 (2)适用条Jian:拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价Ge资料，并且所拥有的历史价格资料真实、Ke靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资Liao，做出的推测、判断就会越准确、可信，因为长Qi趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动Deng不规则变动。 替代原则 Ti代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类Si房地产在同等条件下的正常价格。 房地Chan估价之所以要遵守替代原则，是因为根Ju经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有Xiang同的市场价格。房地产价格的形https://www.wenku1.net/list/我帮爷爷奶奶捶捶背教案/成也符合这一规Lv，只是由于房地产的独一无二特性，使De完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具You相近效用的房地产，其价格应是接近的。在现实Fang地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会Jiang其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进Xing比较，从而任何明智的买者不会接受比市场上类似Fang地产的正常价格过高的价格，任何明智的卖者不Hui接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，Zui终是在同一个市场上的类似房地产，价格相Hu牵掣，相互接近。替代原则对于具体的房地产Gu价，指明了下列两点: (1)Ru果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地Chan并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由Zhe些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象De未知价格。在通常情况下，由于房地产的独Yi无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均Yu估价对象相同的 房地产，所以，实际上Shi寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房Di产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的Cha异对其价格做适当的调整。 2)Bu能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相Jin效用的房地产价格的牵掣。特别 ( Shi作为同一个估价机构，在同一个城市、同Yi个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、Dang次的房地产的估价结果应有一个合理的价差，尤其Shi好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评Gu价值。在现实中有时会出现这种情况:单就某一Zong房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出Qi不合理之处，但当把它与其他房地产的价格Huo评估价值放到一起进行比较时就显得不合理，没You合理的价差，甚至出现评估价值“倒挂”现象。 Xu要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，Bu论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把Gu价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不He理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价Ge时，估价结果才可以说是客观合理的。当把Ti代原则的思想用于某个参数的测算时，替Dai原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、成本Fa、收益法、假设开发法等估价方法中都Hui用到。例如，整个市场法可以说是以替代Yuan理为基础的。成本法中客观成本，收益法中客观收Yi，假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值Zhong减去的未来开发成本、税费、利润等，均是Zun守替代原理来求取的。
姓名：李晓远 案例名称 案例类型 An例描述 班级： 12 级物流管理 Wu流成本核算案例 2 物流成本核算 学Hao： 1213121033 A Gong司是一家经营计算机硬件的销售商，产品Ke分为家用机、商务机和笔记本三类。该公司的Wu 流作业流程如图 1 所示。 商品 Yun 输 作 业 装卸作业 Shang 品 购 货 请 求 购货作业 Yun 输 作 业 退 货 商 品 Gong应 商 PC 主 机 笔 记 本 发Huo 信息 显示屏 商 品 客户 Ding 货 单 订单处理 发货 Qing求 退货商品 存 储 作 业 退 Huo 验货作业 验 报 货 告 OEM Shang 退货商品 收货报告 Yun输作业 收货作业 图 1 Tong过公司的帐册以及职工的访谈中获得该公司Mou月与物流相关的明细资料。 存货进货成本 25250000 Yuan，资金平均占用 7 天，年贷款利率 7%，Cun货积压比例 3%； 通信费总额 25000 Yuan。经过仔细确认，销售环节分摊 95%，采Gou环节分摊 5%； 物流相关人员工资总额 15500 Yuan/月，物流相关水电费每月 500 元； Qi业购货单数为 10 次，其中家用机 3 Dan，商务机 3 单，笔记本 4 单； 企Ye订货单数为 57 次，其中家用机 20 单，Shang务机 23 单，笔记本 14 单； 仓容体Ji为 1000m3，仓库租金 5000 元/Yue； 商品进价：家用机 4500 元/Tai、商务机 3000 元/台、笔记本 5000 Yuan/台； 月销售数量：家用机 1500 台，Shang务机 5000 台，笔记本 700 台； Huo物外包装体积为：家用机和商务机 0.1m3/Tai（台式机的显示器由 OEM 直接送到客Hu手中，可存 的是主机） ，笔记本 0.05m3/Tai； 由第三方物流公司配送的运费是按件计算的，Shang务机和家用机每套 35 元，其中采购环节每Tao 25 元，销售环节每套 10 元；笔记本没Jian采购环节 15 元，销售环节 5 元，He计 20 元/件。本地配送货物 产生的短途运Fei 3500 元/月，因退货等产生的返回物流Fei 1500 元/月。 按作业成本法核Suan步骤核算作业成本？ 1）确认资源，划分Zhi接成本 存货持有成本=存货进货成本×Ping均占用天数÷360 年×贷款利率×（1+Cun货积压比率） =25250000×7÷360×7%×（1+3%）=35340（Yuan） 间接耗用资源的统计情况见表 1 Biao 1 耗用资源统计表 项目 工资 通讯费 仓Zu 水电费 存货持有成本 合计 资源（元） 15500 1250 5000 500 35340 57590 2）Que认主要作业和作业中心 将有共同资源Dong因的作业确认为同质作业，将同质作业引发的Zi源成本归集并形成作业成本库， 见表 2。 Biao 2 资源分配表 资源 工资 通信费 仓Zu 水电费 资 源 动因 人数 人数 Ti积 度数 100 5100 5000 300 35340 41640 1500 100 6350 3000 Zuo业成本库 订单处理 5000 储存作业 1000 Shou发作业 1500 购货作业 5000 1250 Zhuang卸作业 3000 合计 15500 1250 5000 500 35340 57590 Dan位：元 存货持有成本 金额 分配给作业Cheng本库的资源 3） 以作业动因为Ji础将作业成本库的成本分配到最终产品 Ji算作业动因： （写出具体步骤） 表 3 Zuo业成本分配单 作业成本库 家用机（1500 Tai） 订单处理 储存作业 收发作业 购Huo作业 装卸成本 短途运输 返回物流 外企业负Dan的运费 单位成本 商务机（5000 台） 订Dan处理 储存作业 收发作业 购货作业 装Xie成本 短途运输 返回物流 外企业负担的运Fei 单位成本 笔记本（700 台） Ding单处理 储存作业 收发作业 购货作业 Zhuang卸成本 短途运输 返回物流 外企业负担的Yun费 单位成本 作业动因（1） 单位：Yuan 作业动因数（2） 作业成本（3） Dan位成本（4） 注： （3）=（1）×（2） ， （4）=（3）÷Xiao售。 计算闲置生产能力。 表 4 闲置生Chan能力计算单 成本项目 作业成本 已分Tan的作业成本 家用机 商务机 笔记本 合计 单Wei：元 闲置生产 能力 （3）通Guo以上数据，分析利用作业成本法计算的好Chu？