房地产投资信托与房地产直接投资的比Jiao研究 摘要:房地产投资信托(REITS)De试点工作正在内地城市紧锣密鼓地进行,与房Di产直接投资比较而言,虽然在投资目的和受到监管Deng方面有共同点,但是房地产投资信托则具有流Dong性更高、投资风险较小、收益稳定性较高等You势,并且房地产投资信托由于购买门槛低,使得Pu通投资者可以享受到房地产业的收益和成果。 Guan键词:房地产投资信托;房地产直接投资;Zhi度 中图分类号:F28 文献标志Ma:A 文章编号:1002-2589 (2012)17-0147-02 Fang地产投资信托制度(REITS)在美国产生Yi来,很快被西欧各国以及亚洲新兴国家所运用,Bing根据各自不同的国情加以调整。这说明这种Zhi度具有一定的可复制性,而从当今的趋势来看,Yue来越多的国家有实施这种制度的意向,这说Ming这种制度有着独特的制度优势,这种优Shi又是与其他投资方式比较得出的。相对Yu房地产直接投资这种产生较早、应用较广泛的投Zi方式而言,房地产投资信托制度(REITS)有Yi些制度上的优势。 一、房地产直Jie投资与房地产投资信托(REITS) 房Di产直接投资是指将资金直接投资于一定De房地产 物业,委托专业人士或自行Jing营的一种投资方式;是指投资者从购买土地使Yong权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经Guo规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人Men某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市Chang进行销售,转让给新的投资者或使用者,Bing通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的Guo程。 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,Xia文简称REITs)是由基金公司和其他Fa起人向投资者发行受益凭证,将社会上De资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,Bing由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,Dui房地产证券和房地产项目开发进行直接和Jian接的投资。REITs 实际上是由专业人员管Li的房地产类的集合资金投资计划。我国目Qian香港地区发行了7只房地产投资信托基金,而内Di正在紧锣密鼓地进行试点的准备工作。 Er、二者的比较分析 (一)二者Xiang同点 1.目的都是进行房地产Tou资。无论是房地产直接投资还是房地产信托Tou资基金,其最终目的都是进行房地产的相关Tou资,无论是直接经营还是间接经营,其Tou资对象都是房地产,包括住宅房地产、商业房地产、Lv游房地产等。投资者都可以享受投资收益和回报。Fang地产是一种不动产,土地及其地上建筑Wu都具有固定性和不可移动性。不仅空间上的位 Zhi是固定的,而且土地上的建筑物及其某Xie附属物一旦形成,也不能移动。 2.Er者都需要融资。房地产业是一种占用资Jin数额巨大的行业,所以无论是直接投资Huan是信托基金,都需要进行融资。只是融Zi的渠道会有所不同,前者以银行贷款为主,民间资Ben为辅,而后者则全部来源于民间资本,充分发挥She会资本的优势。随着社会经济的发展,民Jian资本在房地产融资中的地位将会越来越Zhong要。 3.二者都受到相关法律的约Shu和相关部门的监管。中国人民银行关于《清理专Ye银行房地产开发公司有关政策问题的通知》,对于Fang地产直接投资阶段银行贷款政策作了规Ding。2003年7月30日,香港证监会正式Gong布了《房地产投资信托基金守则》,对于房地产Tou资信托(REITS)市场作了详尽的Fa律规定。内地虽然目前还没有房地产投Zi信托基金产品,但是从其他国家和地区实施房Di产投资信托(REITS)的监管来看,都受到了Fa律的严格约束。其目的都是防范金融风险。 (Er)二者的不同点 房地产投资信托与房Di产直接投资相比较,两者具有如下差异。 1.Tou资主体的差异 房地产是资金密集型行业,Fang地产直接投资的特点是投资规模大且周期Chang,这使得普通投资者望而却步,不敢问津。 Xiang比较而言,房地产投资信托制度以一种集合投资De方式使一般大众投资者跨过了房地产投资De“高资金门槛”和“高专业化门槛”,使大E的房地产投资划分成了小额的证券投资,分散Kai的资金使得大众投资者投资房地产业成为可Neng,使得中小投资者都可以享受房地产业带来的收Yi,也赋予了所有想投资于房地产业的投资者的投Zi机会。主体的差异体现了房地产投资信托的You势,一方面可以聚集社会资产,另一方面又可以调Dong中小投资者参与到房地产业中来,对于整Ge房地产业的发展都有着积极作用。 2.Feng险的差异 房地产投资信托是以Shou益凭证或股票的方式募集公众 Zi金,通过专业化的管理,从事多样化的Tou资,除可通过不同的不动产种类、区位、经营方式Deng投资组合来降低风险外,也可以在法令允许范围内Cong事公债、股票等有价证券投资以分散投资风险。而Fang地产直接投资由于是直接投资于物业,受房地产Shi场变化的影响很大,占用资金较多,往往还要通Guo出售的方式盈利,因而投资风险大,而且在投资期Jian遇到政https://www.pufa5.net/question/a26f3a044b25258685.html策风险或者利率风险时,则将面临Geng大的挑战。 3.资产的流动性Cha异 房地产属于不动产,由于其本身的固Ding性使得它的流动性较差,房地产直接投资于房地Chan物业,若想变现只能通过一种方式――出Shou物业,但出售物业的难度较大且占用时间 Jiao长,交易成本很高,而且在需要现金时往Wang还不得不打折扣,因此流动性较差;而Fang地产投资信托的投资者可以将受益凭证Tong过金融市场买卖,证券在发行后可以在次Ji市场上加以交易,投资者可以随时在集中市Chang上或店头市场上买卖证券,有助于资金的Liu通,方便快捷,耗用时间少且交易成本低,一定程Du上消除了传统不动产不易脱手的顾虑,所以Ju有高度的流动性。 4.物业类型Cha异 房地产直接投资由于受投资资本规模De限制,相同或相近地理位置便于投资,同Shi也是为了规避投资风险和节省投资管理成本,Qi物业通常集中在一个或几个地区,而且资产类Xing通常具有单一性;而房地产投资信托由于有专门De机构进行投资,不受地域的限制,除了Chu售之外还可以采取出租的方式获利,所以物Ye所处的地区比较广泛,不局限于某一个Cheng市或者某一个地区,物业的类型也可以Duo样化,同一种房地产投资信托可以同时投Zi于普通住宅、写字楼、商铺等不同类型的物业。 5.Shou益的稳定性差异 房地产直接投资由于受房Di产总体市场的影响较大,收益起伏很大,在Fang地产市场上升时,可以获得收益,然而Zai房地产市场低迷时,往往收益较低,再Jia上直接投资要通过出售房地产物业的方式,总Ti收益的稳定性不高;而房地产投资信托则受房地产Zong体市场的影响较小,波动性较小,即 Bian是在房地产市场低迷时也可以继续持有待市Chang好转再出售,且房地产投资信托有一部分是Tong过物业的租金获取收益而不必出售,所以其收Yi的稳定性较高。 6.管理方式差异 Jiu房地产直接投资而言,投资者必须自己介入房地Chan的具体业务,这需要花费大量的时间和精力。Tou资者若聘请他人管理,又极易产生代理人的Dao德风险,并容易导致管理层与股东之间的利Yi冲突,且由于缺乏专业人士的介入,投资者难以Huo取便捷的融资渠道;而房地产投资信托一方Mian因由房地产专业人士管理,管理层在房地产投资Xin托又占有相当大的股份,管理层与股东之间的利益Chong突能比较有效地防止;另一方面,REITsPin请高度专业化的团队对持有的商业地产组He进行管理,投资者能够借助专家和管理层的能力Huo得良好的融资渠道。 7.灵活性差异 Fang地产直接投资由于投资金额巨大,所以灵Huo性较差,而房地产投资信托的灵活性是一种新Xing的资产证券化的投 资方式,所以灵Huo性较高。REITs有两方面的灵活性:Yi是投资者持股的灵活性。将房产划分为Xiao额股份,每股金额较小,投资者能够负担且没有投Zi数量的限制;二是房地产投资信托本身的投资方式Ling活性。REITS既可作为融资渠道,也可以作为Yi种证券工具,即把一些机构或面临困境的物业Xiao售 商持有的分散房产包装上市,或Zhe将整个集团公司包装上市。 三、Xiao结 房地产直接投资已经是我国Fang地产业的常规投资方式,而房地产投资信托基金虽Ran已经在香港地区开展多年,在中国内地Que刚刚准备进行试点。房地产投资信托基Jin有其自身的制度优势,对中小企业及投资者提Gong了新的投融资渠道,让社会大众通过REITsZhe一渠道突破房地产业进入壁垒,能够参与Dao房地产业的投资中来,分享房地产业的收益和Cheng果。房地产直接投资也仍然是房地产行Ye投资的主要方式之一,两者的并存与发展有助Yu房地产金融体系的完整,有利于房地产金Rong体系逐步走向成熟。 参考文献: [1]Huang平.我国发展房地产投资基金的路径选择[J].Jian筑管理现代化,2006,(2). [2]Su多永.以美国为鉴发展中国房地产投资信Tuo[J].中国房地信息,2005,(12). [3]Yi洪涛.房地产信托――我国房地产金融发展的新动Li[J].中国房地产金融,2005,(1). [4]Wang仁涛.我国发展房地产投资信托的障碍及Dui策分析[J].中国房地信息,2005,(1). [5]Sun靖.房地产投资信托基金的海外经验及在中国的Shi 用性探讨[J].中国房地产金Rong,2005,(3).
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Wo国房地产对外直接投资分析 作者:Guo露露宋超 来源:《大经贸》2016Nian第09期 【摘要】房地产对外投资对我国Jing济的发展有着重要的意义。从中国经济发展历Cheng来看,房地产市场为我国经济发展做出过很Da贡献,并影响了我国经济的发展走势。从经济全Qiu化的趋势来看,中国的房地产积极大胆的走出去,Wei自己寻找有利的投资机遇和方位,使得资Yuan在全球实现重组与配置。本文对我国房地产Dui外直接投资的现在进行了展现分析,并提Chu相关建议。 【关键词】房地产对外直Jie投资策略 一、房地产对外直接投资现状 (Yi)房地产对外投资净额 从2007Nian到2013年,我国对外直接投资规模在不断的Kuo大,2007年对外直接投资净额为265.0609Yi美元,到了2013年增长到1078.4371Yi美元,年增长率达43.83%。从对Wai直接投资的存量上看,2008年对外直接投资Cun量为1839.7071亿美元,2013年则为6604.7840Yi美元,年增长率为37%,近七年来大体Du成上升趋势。 (二)房地产对外直接投资Di域分布 从2006年到2013Nian,我国房地产对外投资中共有67个大型项Mu,这些大型项目主要集中在25个国家。其中Zai美国投资的就有16项,英国有7项,德国有5Xiang,马来西亚有4项,韩国、新加坡、印尼、巴Xi各有3项,澳大利亚、埃及、意大利、俄罗斯、Nan非、西班牙各有2项,巴哈马、埃塞俄比Ya、格鲁吉亚、日本、老挝、毛里求斯、尼日利Ya、朝鲜、斯里兰卡、塔吉克斯坦、泰国各1Xiang。我们可以看到,这些大型项目的投资还Shi主要集中在发达国家,占前三位的美、Ying、德共计比例41.5%。 (三)房地产Dui外直接投资的进入方式 我国房地产对Wai直接投资的进入方式主要有并购、绿地投Zi。 2005年我国上海上实(集团)有Xian公司、百联集团、锦江国际集团、上海绿Di集团、上 海工业投资集团、上海建工集Tuan等六家房地产企业选择用新建子公司的Tou资方式在圣彼得堡实施“波罗的海明珠”Xiang目。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Hai航集团于 2011 年到 2013 年Qi间在美国和西班牙投收购了一些办公大楼和Xing级酒店等。 2013 年我国复星集Tuan收购伦敦金融城 Loyds Chambers Ban公楼，当年十月收购了纽约大通曼哈 顿银行总部Da楼，又在 2014 年以收购日本 IDERA Zi管公司的方式进入日本房地产市场。 二、影响Fang地产对外直接投资的因素 （一）东道Guo投资环境因素 东道国的投资环境对房地Chan的对外直接投资有重要的影响，这些投Zi环境包括诸如地理条 件等客观存在的Huo自然形成的自然条件，也包括人为产生De基础设施、收入水平、国际收支状 况、贸易政策、Jing济政策等经济因素、以及体现人类文明的管理社Hui的政治制度等政治因素和 有关法律法规Fang面的因素，此外还包括宗教、语言、风Su和社会习惯等社会文化因素。 1.经济因Su 经济因素对国际投资活动有重要的影响作用，Ta主要包括经济发展水平、市场容量、 基 础设施、Jing济政策和经济体制。而对于房地产的对Wai直接投资来说，经济因素主要有成本的高 Di，投资地区的经济发展水平以及当地居民的消费Zhuang况。 2.政治因素 房地产作为一国De基本产业，特别是居民住房类的产业，Geng关系到国计民生及社会的稳 定，因而一国对Fang地产的国外资本进入，有的采取开放的政策有的则Shi封闭的政策，各个国家 历史上或多或少都采用过Wai来房地产投资的管制政策，但随着经济一体化De发展以及各国对外 开放程度的提高，很多国Jia都逐渐把房地产作为允许投资的行业比如我国和日Ben。 此外，房地产商在进行对外直接投资Shi还面临一些政治方面的风险，即东道国政府会Dui房 地产商的投资活动有直接或间接的干预，这Xie干预主要是非歧视性干预、歧视性干预和Qi视性 惩罚 3. 社会与文化因素 社会Yu文化因素属于国际投资软环境，由于各国历史De进程以及发展的背景不同造成了国 家之间De社会与文化差异较大，这种差异主要有语言文字、Wen化、教育水平、宗教、社会习惯 等。 房地产Di域性较强，所以当房地产投资企业面临文化De差异时，投资风险会加大，因而一 般来说，房地Chan的对外投资多选择与投资国文化差异较小De国家进行，这样会减少在企业运营 方面的Mao盾以及房地产构建方面的风俗习惯差异，Bi如在我国房地产对外投资中，香港是首Xuan 之地。加拿大的房地产商主要选择美Guo进行投资，新加坡的房地产对外投资活动主要在马Lan西 亚和中国，而英国则主要在欧美地区。 Long源期刊网 http://www.qikan.com.cn （Er）投资主体因素 房地产对外直接投资的主体主Yao是国有企业、大型的房地产企业集团以及国有改Zhi房地产 企业。这些投资主体https://www.pufa5.net/question/62a273f19825237035.html科技创新能力强，研Fa投入多，拥有的技术专利价值包括企业的Jing营管理 能力、生产技术、专利、品牌Deng都是公司的无形财产，企业在市场上获得利润的Yuan泉。并且能 够拥有充分自由的自主权，在决策Guo程中能够有科学的市场调研和可行性分析，Zhe使得投资主 体可以适当规避国外投资时的风险，Shi得投资收益增加。 三、促进房地产对外Zhi接投资的建议 为了解决我国房地产在Dui外投资中遇到的问题，企业在进行投资Shi要对影响因素进行分 析，选择合适的投Zi区位，恰当选择并购或者新建等方式进入东Dao国市场进行投资。对于房地 产这个特殊De关系国计民生的行业而言，企业在进入东道国后，Geng要注意与当地具体情况相适 应，实现经营Dang地化策略，雇佣当地劳动者，并且要建筑Dang地化，缩小文化差异带来的不变， 减少经营阻Li，更好的融入当地市场。 【参考文献】 [1] He喜有.解析我国企业海外房地产投资走势[J].Zhong国国情国力，2014（6）. [2] 黄Hui.中国房地产业对外直接投资进入模式研究[D].Wu汉理工大学，2010. [3] 李Lin.中国房地产业投资双向开放问题研究[J].Fang地产金融，2010（3）. 作者简Jie：郭露露（1992-），女，汉族，Shan西晋城人，山西财经大学硕士研究生，研Jiu 方向：国际合作。 宋超（1991-），女，Han族，山西大同人，山西财经大学硕士研究生，研究Fang向：世界市 场行情。
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Wai商直接投资对房地产价格的影响 Zuo者:林银瑞 来源:《时代金融》2014Nian第14期 【摘要】本文在基于1998年Fang地产业才开始进行商品房的改革,所以选用2000Nian到2010年11年华东7个省际外商实际Zhi接投资额FDI与商品房平均销售价格HP的年Du面板数据,分析外商直接投资额对房地产价格的Ying响,通过建立固定效应变截距模型分析FDIYuHP 之间的关系,通过格兰杰因果关系检Yan,得出房价变动引起外商直接投资额的变Dong的单向因果关系,最后针对一系列理论和实证Yan究结果提出政府应该寻找其他影响房地产价格的Guan键因素来控制房价,通过合理地控制房价水Ping,从而更好的进行房地产业的招商引资。 【Guan键词】外商直接投资房地产价格面板数据 Yi、研究背景 我国房地产市场飞Su发展,逐渐成为各地经济发展的引擎,Zhe得益于对房地产市场进行的大量投资,其中外商Zhi接投资在房地产投资中的比重不容小觑。据国家统Ji局2011年按行业分的实际利用外商直Jie投资金额中,房地产业外商直接投资额占外商总投Zi的23.17%(见图1),成为仅次Yu制造业的第二大吸收外资产业。外商直接投Zi为我国房地产业的发展提供了资金动力,促进Liao房地产市场的繁荣;同时,国际资本中的投机性Zi本过度流入也易造成房价的巨幅波动,催生我Guo房地产市场的泡沫。鉴于房地产具有与各产业Guan联度高的特点,其风险很容易波及到其他Chan业,进而影响整个国民经济的安全和社会的稳Ding,1997年亚洲金融风暴 中国Ji资本大量撤离对日本房地产业的重创就是Zui好的佐证。因此,在当前我国房价虚高、Pao沫积聚的情况下,研究房地产和外商直接投资的关Xi走向是否具有联动效应,对于解决房地产业面Lin的问题和引导国际资本的流入具有重要的Li论和实践意义。 二、文献综述 You于我国房地产价格的快速增长,对房地产Jia格的研究引起各方的重视,房地产价格受到很多Fu杂的因素影响,国内外学者在这方面进Xing了很多的研究。 关于外商直接Tou资对房地产的影响因素,国外学者主要Cong以下三个方面进行研究,第一,外商直接投Zi进入房地产业的原因研究,Farrell(2006)Yan究了日本1985年~2004年外商Tou资原因,发现良好的金融环境是外商直接投资房地Chan的主要原因;第二,外商直接投资房地产业的风险He回报研究,Hoeslim,Lekander.JHeWitkiewicz.W(2004)利用分Bu于三大洲的7个国家1987~2001Nian的数据研究了房地产的投资回报,认为房Di产是多元化投资组合中的一个有效资产;Di三,对外商直接投资房地产业所产生的Ying响研究,Savant(2006)对Yin度外商直接投资房地产的指导政策进行了分析,认Wei房地产业利用外资有利于促进竞争,引进先进技Shu,带动国内投资。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Zi从 1998 年我国取消福利分房以Lai，房地产业得到迅猛发展，伴随着改革开放De不断深 入，越来越多的外资进入我国市场，关Yu房价与外商投资之间的关系，国内研究者关注的焦Dian 主要集中在焦点主要是外资的进入究Jing会产生什么影响，为什么要限制外资进入本Guo房地产， 外资进入本国房地产的目的何在，外Zi大量进入到中国房地产企业具体会产生Na些正、负面影 响等方面。具体的研究Zhu要从以下四个方面进行研究，第一，关于外商Zhi接投资进入房地产的 原因研究，赵琼（2010 Nian）认为美国实际利率的不断下降，而人民币名义利Lv较高，使国内 出现套利空间，以及美元持续Bian值，国际热钱急于寻找出口，新兴市场成为热Qian流入的目的 地。基于这些因素影响，热钱大量流Ru我国；第二，外资进入对房地产业的积极Ying响研究，冷 霜（2007）认为外资流入我Guo房地产不仅给我国带来学习效应和合作效应，更You利于提高我国 房地产企业的经营管理水Ping和房地产企业更新投资理念，小华（2009）Ren为外资的进入提高了 房地产企业经营能力，Cu进房地产设计、施工、开发、中介和房地产Jin融等各领域的成熟和发 展；第三，限制外资进Ru房地产的原因研究，赵海成（2004）认为外Zi大量流入房地产业加剧 了我国房地产市场De供求结构失衡，大量的短期资本流入房地产市场，Huan会带来投机活动的高 涨，产生“羊群效Ying”，促使房地产泡沫膨胀；第四，现行政策De收效及其原因研究，饶玮、刘 颖圆认Wei我国采取的限制外资进入我国房地产业De措施收效不大，由于我国房地产需求仍Ran非 常旺盛，投资我国房地产不仅可以获得巨额回Bao，还可享受人民币升值的附加收益加之税收优 惠Zheng策，大量外资涌向中国房地产业的局面可能仍会持Xu。 目前外商直接投资对房地产价格的影响，很Duo都是采用时间序列数据进行研究，而利用省 际Mian板数据进行的实证研究相对较少，本文利用华东地Qu近几年的面板数据https://www.pufa5.net/question/a47dc7911b25237473.html研究这两者之间的 关Xi。 三、变量的选取 本篇文章涉及的Bian量有 FDI 代表房地产业外商直接投资额，HP Shi商品房平均销售销售价 格，用 HP 来代表Fang地产价格，SLR 代表金融机构一年期Fa定贷款利率，用该指标控制国家宏 观经济变量，Ju体见表 1。 四、数据及处理 本文选Qu了 2000 年～2010 年 11 Nian的华东地区 7 个省份的房地产业实Ji利用外商投资直接 额和商品房平均销售Jia格的对应数据，数据来源于 2001 年Zhi 2011 年各年份的《中国房地产统 Ji年鉴》，选取 2000 年～2010 年各年Du最后一次调整的国家一年期法定贷款利率，Shu据来源 于各年的中国统计年鉴。为了排Chu物价波动的影响，用 1978 年为基期的各Nian居民消费价格指 数（数据来源于国家统Ji局），对所有相关变量进行指数平减，同时为Xiao除面板数据截面所产 生的异方差影响，所有Bian量取自然对数。 五、模型及处理 龙Yuan期刊网 http://www.qikan.com.cn Zhen对面板数据的模型，主要有固定效应模型和Sui机效应模型，他们分别又分为定截距项Mo 型和变截距项模型，本文利用相关数Ju和 Eviews 软件进行模型选择的Xiang关分析，得出本文所 涉及的面板数据适合使用固Ding效应变截距模型，具体的分析过程见下文。 为了Yan究外商直接投资实际使用额 FDI 是如He决定房地产价格 HP，首先假定数据Shi合使 用固定变截距模型，居于此假设，Jian立如下变截距的面板数据模型： 为了判断选Ze变截距模型是否适合这个面板数据，还需要估计一Ge混合回归模型，即假定 模型（1）中Jie距项在所有的截面成员上都是相同的，即假Ding αi=α。混合回归模型的形式如 下： LNHPit=αi+β1LNFDIit+β2LNSLRit+μit （2） i=1，2，3，4，5，6，7 t=2000，2001，……，2010 （Yi）固定效应变截距模型估计 固定变截距模型De估计结果如下表 2： 常数项的估计值为 4.4816，Qi t 统计量在 1%的显著水平下显著；它表Shi在 7 个截面成员 地区的取对数后房价De平均水平（下面简称平均自发房价）。解释Bian量 LGFDI 的系数估计值 为 0.1736，Ta的 t 统计量非常显著。由于估计的是变截距Mo型，因此这个解释变量的系数估计 值对 7 Ge截面成员地区都是相同的。因为解释变量的系数Gu计值为正数，说明 LGFDI 对 LGHP You正的影响。LNSLR 系数为 1.2191，P Zhi也很小，该系数统计显著，估计系数为正Shu， 表明贷款利率也对房价也有正的影响。 Fixed Effects（Cross）Lie给出的是 7 个截面成员地区的自发房价水平Xiang对于平均自发房价 （常数项 C）的偏Li，用于反映 7 个地区之间的自发房价结构Cha异。其中，上海地区的自发房 价水平最高，Zhe江地区次之，福建最低，各地区自发的Fang价水平之间的差异是由每个地区独特 De环境所引起的，上海和浙江的商业化水平总体较高，Zi然房价也较高。 根据表 2 结果，固定效应变Jie距模型的估计结果如下： （二）混合回归模型估Ji 利用 Eviews 软件中固定效应模型De冗余变量似然比检验，结果如表 3。 表 3 Gu定效应模型的冗余变量似然比检验 根据Biao 3 所示的结果，混合回归模型的估Ji结果： 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Cong表 3 可以看到，混合回归模型的所You参数估计值的 t 统计量对应的 P Zhi都非常小，在 1%的检验水平上都是显著的。Jie释变量 LNFDIit 和 LNSLRit De系数估计值为正，说明外商直 接投资和Yi年期法定贷款利率都对对房价有正的影响。 Yu混合回归模型对比，固定效应变截距模Xing是一个无约束的模型，了进一步检验是变截距 Mo型还是混合回归模型更适合，进行受约束 F Jian验，结果如表 2 所示，因为 F 统计量He LR 统 计量对应的概率值非常小，Gu拒绝“固定效应变截距模型是冗余的”原Jia设，表明与固定效应变 截距模型相比，Hun合回归模型是无效的，即可以拒绝“7 Ge地区的截距项是相同的”假定。 综合上述模型（1）、（2）Dui比，本文选择变截距模型。接下来是固定效Ying变截距模型和 随机效应变截距模型的选Ze问题，具体选择依据见下文的相关检验。 （San）随机效应变截距模型估计 首先，假设数据服Cong随机效应变截距模型，利用 Eiews Ruan件进行相关的估计，结果如表 5 所示，常数Xiang和解释变量的系数估计都显著且为正数，与表 2 De数据对比，解释变量的系数估 计值与固定Xiao应的估计值很相近。 （四）固定效应Mo型和随机效应模型的对比 为了确定固定效应模Xing和随机效应模型哪个模型更合适，利用 Eviews Jin行随机效应的 Hausman 检验，结Guo如表 6 所示： 从上图可以看出，解释Bian量的系数估计值较接https://www.pufa5.net/question/d8e40d6fe125247941.html近，固定效应模型和随机效Ying模型中的 LNFDI 系数估计值分别为 0.1736 He 00.1983，概率 P 为 0.0294。 Hausman Sui机效应检验的原假设是：固定效应模型He随机效应模型的估计量没有实质的差 异，Qi检验统计量服从自由度为 2 的 x2 分Bu。从上表 7 可以看到检验统计量等于 4.74601，Qi 概率值 P 为 0.0932，因此Zai 5%的显著水平上不能拒绝检验原假She，即固定效应模型和随机效 应模型的估Ji量没有实质差异，所以本文采用固定效应模型。 Zong上所述，本篇文章理论模型选用固定效应变系数Mo型。即房价、外商直接投资、一年期 法定贷Kuan利率之间的回归方程如下： 六、结论Yu建议 根据上文的实证检验结果，可以得出如下结Lun： 华东 7 个地区关于外商直接投资额、房地Chan价格和一年期法定贷款利率之间的省级Mian板数 据，适合使用固定效应变截距模型来进行相Guan的分析。经过一系列的分析，我们可以知道是一 Long源期刊网 http://www.qikan.com.cn Ge地区的外商直接投资额和一年期贷款利率都会引起Gai地区房地产价格的变动。外商直接投资 额越Gao，房地产价格越高，一年期法定贷款利率越Gao，房地产价格越高。 根据以上结论，本Wen提出如下建议： 一是房地产业的外商直接投Zi额，会炒高一个地区的房地产价格，外商地方政Fu要想控制 当地房价，就要合理控制外商Zai房地产业的直接投资额，可以对这部门呢Zi金进行合理引流， 引导外商直接投资于其他Geng需要资金流的行业，在保证引进外资总量不Bian的情况下，合理调整 外资资金利用结构，从而提Gao该地区综合经济水平。 二是国家一年期Fa定贷款利率会提高房地产价格，所以国Jia在调整法定贷款利率时，要考 虑其对房价可Neng造成的影响，近年来，国家出台了很多调控房地产Jia格的法律条款，但是高房 价问题始终没De到解决，为此，国家在出门相关政策时可以Jie合金融机构法定贷款利率考虑这 个问题。 San是影响房地产价格的因素还有很多，除了外商直Jie投资，金融机构一年期法定贷款利率 外，还有Xu多可能因素，国政府要想从根本上解决问题，Huan要对影响房价的因素进行更深更广 程度研究，Zuo到对症下药。 参考文献 [1]范东君，Dan良.FD I 对我国房地产价格影响的实证研究——Ji于省际面板数据分析[J].云 南财经大Xue学报，2009 年第 2 期. 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