房地产投资信托与房地产直接投资的比Jiao研究 摘要:房地产投资信托(REITS)De试点工作正在内地城市紧锣密鼓地进行,与房地产Zhi接投资比较而言,虽然在投资目的和受到监Guan等方面有共同点,但是房地产投资信托则具有流Dong性更高、投资风险较小、收益稳定性较高等优Shi,并且房地产投资信托由于购买门槛低,使De普通投资者可以享受到房地产业的收益和成果。 Guan键词:房地产投资信托;房地产直接投资;制度 Zhong图分类号:F28 文献标志码:A Wen章编号:1002-2589 (2012)17-0147-02 Fang地产投资信托制度(REITS)在美国产生Yi来,很快被西欧各国以及亚洲新兴国家所Yun用,并根据各自不同的国情加以调整。这说明这Zhong制度具有一定的可复制性,而从当今的趋势来Kan,越来越多的国家有实施这种制度的意向,这Shuo明这种制度有着独特的制度优势,这种优势又是与Qi他投资方式比较得出的。相对于房地产Zhi接投资这种产生较早、应用较广泛的投资方式Er言,房地产投资信托制度(REITS)You一些制度上的优势。 一、房地Chan直接投资与房地产投资信托(REITS) Fang地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地Chan 物业,委托专业人士或自行经Ying的一种投资方式;是指投资者从购买土地使用Quan开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过Gui划设计和工程建设等过程,建成可以满Zu人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市Chang进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过Zhe个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。 Fang地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,Xia文简称REITs)是由基金公司和其他发起人向Tou资者发行受益凭证,将社会上的资金集中Qi来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良Hao的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券He房地产项目开发进行直接和间接的投资。REITs Shi际上是由专业人员管理的房地产类的集He资金投资计划。我国目前香港地区发行了7Zhi房地产投资信托基金,而内地正在紧锣密鼓Di进行试点的准备工作。 二、二者的Bi较分析 (一)二者相同点 1.Mu的都是进行房地产投资。无论是房地产直接投Zi还是房地产信托投资基金,其最终目的都是Jin行房地产的相关投资,无论是直接经营Huan是间接经营,其投资对象都是房地产,包括住宅房Di产、商业房地产、旅游房地产等。投资者都可以享Shou投资收益和回报。房地产是一种不动产,土地Ji其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。Bu仅空间上的位 置是固定的,而且土地Shang的建筑物及其某些附属物一旦形成,也不能移动。 2.Er者都需要融资。房地产业是一种占用资金Shu额巨大的行业,所以无论是直接投资还是信托Ji金,都需要进行融资。只是融资的渠道Hui有所不同,前者以银行贷款为主,民间资Ben为辅,而后者则全部来源于民间资本,充Fen发挥社会资本的优势。随着社会经济的Fa展,民间资本在房地产融资中的地位将会越Lai越重要。 3.二者都受到相关法律的约Shu和相关部门的监管。中国人民银行关于《清理专Ye银行房地产开发公司有关政策问题的通Zhi》,对于房地产直接投资阶段银行贷款政策Zuo了规定。2003年7月30日,香港证监会Zheng式公布了《房地产投资信托基金守则》,Dui于房地产投资信托(REITS)市场Zuo了详尽的法律规定。内地虽然目前还没有房地Chan投资信托基金产品,但是从其他国家和地区实施Fang地产投资信托(REITS)的监管来看,Du受到了法律的严格约束。其目的都是防范Jin融风险。 (二)二者的不同点 房Di产投资信托与房地产直接投资相比较,两者Ju有如下差异。 1.投资主体的差异 Fang地产是资金密集型行业,房地产直接投资的特Dian是投资规模大且周期长,这使得普通投资者望Er却步,不敢问津。 相比较而言,Fang地产投资信托制度以一种集合投资的方式使一般Da众投资者跨过了房地产投资的“高资金门槛”He“高专业化门槛”,使大额的房地产投资划Fen成了小额的证券投资,分散开的资金使得大众Tou资者投资房地产业成为可能,使得中小投Zi者都可以享受房地产业带来的收益,也赋予了Suo有想投资于房地产业的投资者的投资机会。Zhu体的差异体现了房地产投资信托的优势,一方面可Yi聚集社会资产,另一方面又可以调动中小Tou资者参与到房地产业中来,对于整个房地产业的发Zhan都有着积极作用。 2.风险的差异 Fang地产投资信托是以受益凭证或股票的方Shi募集公众 资金,通过专业化的管理,从Shi多样化的投资,除可通过不同的不动产种类、区位、Jing营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法令Yun许范围内从事公债、股票等有价证券投资以分散Tou资风险。而房地产直接投资由于是直接投资于Wu业,受房地产市场变化的影响很大,占用资Jin较多,往往还要通过出售的方式盈利,因而Tou资风险大,而且在投资期间遇到政https://www.fanwen99.cn/article/127687882.html策风险或Zhe利率风险时,则将面临更大的挑战。 3.Zi产的流动性差异 房地产属于不动产,由Yu其本身的固定性使得它的流动性较差,房地Chan直接投资于房地产物业,若想变现只能通过Yi种方式――出售物业,但出售物业的难度较大Qie占用时间 较长,交易成本很高,Er且在需要现金时往往还不得不打折扣,因此流Dong性较差;而房地产投资信托的投资者可以Jiang受益凭证通过金融市场买卖,证券在发行Hou可以在次级市场上加以交易,投资者可以Sui时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有Zhu于资金的流通,方便快捷,耗用时间少且交易Cheng本低,一定程度上消除了传统不动产不易脱手的顾Lv,所以具有高度的流动性。 4.物业类型Cha异 房地产直接投资由于受投资资本规Mo的限制,相同或相近地理位置便于投资,同时Ye是为了规避投资风险和节省投资管理成本,其物Ye通常集中在一个或几个地区,而且资产类型通常具You单一性;而房地产投资信托由于有专门的机Gou进行投资,不受地域的限制,除了出售之Wai还可以采取出租的方式获利,所以物业所处的地区Bi较广泛,不局限于某一个城市或者某一个地区,Wu业的类型也可以多样化,同一种房地产投资Xin托可以同时投资于普通住宅、写字楼、商铺Deng不同类型的物业。 5.收益的稳定性Cha异 房地产直接投资由于受房地产总Ti市场的影响较大,收益起伏很大,在房地产市场上Sheng时,可以获得收益,然而在房地产市场低迷Shi,往往收益较低,再加上直接投资要通过出售Fang地产物业的方式,总体收益的稳定性不高;Er房地产投资信托则受房地产总体市场的影响较小,Bo动性较小,即 便是在房地产市Chang低迷时也可以继续持有待市场好转再出售,Qie房地产投资信托有一部分是通过物业的租Jin获取收益而不必出售,所以其收益的稳定性Jiao高。 6.管理方式差异 Jiu房地产直接投资而言,投资者必须自己介Ru房地产的具体业务,这需要花费大量的Shi间和精力。投资者若聘请他人管理,又Ji易产生代理人的道德风险,并容易导致管Li层与股东之间的利益冲突,且由于缺乏Zhuan业人士的介入,投资者难以获取便捷的融资渠道;Er房地产投资信托一方面因由房地产专业人士管Li,管理层在房地产投资信托又占有相当Da的股份,管理层与股东之间的利益冲突能比Jiao有效地防止;另一方面,REITs聘请高度专业Hua的团队对持有的商业地产组合进行管理,Tou资者能够借助专家和管理层的能力获得良好的融资Qu道。 7.灵活性差异 房地Chan直接投资由于投资金额巨大,所以灵活Xing较差,而房地产投资信托的灵活性是一Zhong新型的资产证券化的投 资方式,所以灵Huo性较高。REITs有两方面的灵活性:一是投资Zhe持股的灵活性。将房产划分为小额股份,Mei股金额较小,投资者能够负担且没有投资数Liang的限制;二是房地产投资信托本身的投资方Shi灵活性。REITS既可作为融资渠道,也Ke以作为一种证券工具,即把一些机构或Mian临困境的物业销售 商持有的分散房产包装Shang市,或者将整个集团公司包装上市。 San、小结 房地产直接投资已经是Wo国房地产业的常规投资方式,而房地产Tou资信托基金虽然已经在香港地区开展多年,在中Guo内地却刚刚准备进行试点。房地产投资信托基金有Qi自身的制度优势,对中小企业及投资者提Gong了新的投融资渠道,让社会大众通过REITsZhe一渠道突破房地产业进入壁垒,能够参与到Fang地产业的投资中来,分享房地产业的收益和成果。Fang地产直接投资也仍然是房地产行业投资的主Yao方式之一,两者的并存与发展有助于房地产Jin融体系的完整,有利于房地产金融体系逐步Zou向成熟。 参考文献: [1]Huang平.我国发展房地产投资基金的路径选择[J].Jian筑管理现代化,2006,(2). [2]Su多永.以美国为鉴发展中国房地产投资Xin托[J].中国房地信息,2005,(12). [3]Yi洪涛.房地产信托――我国房地产金融发展的新动Li[J].中国房地产金融,2005,(1). [4]Wang仁涛.我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析[J].Zhong国房地信息,2005,(1). [5]Sun靖.房地产投资信托基金的海外经验及在中Guo的适 用性探讨[J].中国房Di产金融,2005,(3).
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Wo国房地产对外直接投资分析 作者:Guo露露宋超 来源:《大经贸》2016年第09Qi 【摘要】房地产对外投资对我国经Ji的发展有着重要的意义。从中国经济发展历程来Kan,房地产市场为我国经济发展做出过很大贡献,Bing影响了我国经济的发展走势。从经济全球化De趋势来看,中国的房地产积极大胆的走出去,为自Ji寻找有利的投资机遇和方位,使得资源在全球实Xian重组与配置。本文对我国房地产对外直Jie投资的现在进行了展现分析,并提出相关建议。 【Guan键词】房地产对外直接投资策略 一、Fang地产对外直接投资现状 (一)房Di产对外投资净额 从2007年到2013Nian,我国对外直接投资规模在不断的扩大,2007Nian对外直接投资净额为265.0609亿美元,Dao了2013年增长到1078.4371亿美元,Nian增长率达43.83%。从对外直接投Zi的存量上看,2008年对外直接投资存量为1839.7071Yi美元,2013年则为6604.7840Yi美元,年增长率为37%,近七年来大Ti都成上升趋势。 (二)房地产对外直接投Zi地域分布 从2006年到2013年,Wo国房地产对外投资中共有67个大型项Mu,这些大型项目主要集中在25个国家。其中Zai美国投资的就有16项,英国有7项,德国有5Xiang,马来西亚有4项,韩国、新加坡、印Ni、巴西各有3项,澳大利亚、埃及、意大利、俄罗Si、南非、西班牙各有2项,巴哈马、埃塞俄比亚、Ge鲁吉亚、日本、老挝、毛里求斯、尼日利亚、朝Xian、斯里兰卡、塔吉克斯坦、泰国各1项。我们Ke以看到,这些大型项目的投资还是主要集中在发达Guo家,占前三位的美、英、德共计比例41.5%。 (San)房地产对外直接投资的进入方式 我国房Di产对外直接投资的进入方式主要有并购、绿地投资。 2005Nian我国上海上实(集团)有限公司、百联Ji团、锦江国际集团、上海绿地集团、上 Hai工业投资集团、上海建工集团等六家房地Chan企业选择用新建子公司的投资方式在圣彼得Bao实施“波罗的海明珠”项目。 龙源Qi刊网 http://www.qikan.com.cn Hai航集团于 2011 年到 2013 年期Jian在美国和西班牙投收购了一些办公大楼和星Ji酒店等。 2013 年我国复星集团Shou购伦敦金融城 Loyds Chambers Ban公楼，当年十月收购了纽约大通曼哈 顿银行总部Da楼，又在 2014 年以收购日本 IDERA Zi管公司的方式进入日本房地产市场。 二、Ying响房地产对外直接投资的因素 （一）东道国Tou资环境因素 东道国的投资环境对房地产的对外直Jie投资有重要的影响，这些投资环境包括诸Ru地理条 件等客观存在的或自然形成的自然条Jian，也包括人为产生的基础设施、收入水Ping、国际收支状 况、贸易政策、经济政策Deng经济因素、以及体现人类文明的管理社会De政治制度等政治因素和 有关法律法规Fang面的因素，此外还包括宗教、语言、风俗和She会习惯等社会文化因素。 1.经济因素 经济Yin素对国际投资活动有重要的影响作用，它主要包Kuo经济发展水平、市场容量、 基 础设Shi、经济政策和经济体制。而对于房地产的对Wai直接投资来说，经济因素主要有成本的高 低，Tou资地区的经济发展水平以及当地居民的消Fei状况。 2.政治因素 房地产作为一Guo的基本产业，特别是居民住房类的产业，更关Xi到国计民生及社会的稳 定，因而一国对房地产De国外资本进入，有的采取开放的政策有的则Shi封闭的政策，各个国家 历史上或多或少Du采用过外来房地产投资的管制政策，但随着经济一Ti化的发展以及各国对外 开放程度的提高，Hen多国家都逐渐把房地产作为允许投资的行业Bi如我国和日本。 此外，房地产商在进行对外Zhi接投资时还面临一些政治方面的风险，即东道Guo政府会对房 地产商的投资活动有直接或Jian接的干预，这些干预主要是非歧视性干预、歧视Xing干预和歧视性 惩罚 3. 社会与文化因素 She会与文化因素属于国际投资软环境，由于各Guo历史的进程以及发展的背景不同造成了国 家Zhi间的社会与文化差异较大，这种差异主要You语言文字、文化、教育水平、宗教、社会习惯 Deng。 房地产地域性较强，所以当房地产投Zi企业面临文化的差异时，投资风险会加大，因而一 Ban来说，房地产的对外投资多选择与投资国Wen化差异较小的国家进行，这样会减少在企业运营 Fang面的矛盾以及房地产构建方面的风俗习惯差异，Bi如在我国房地产对外投资中，香港是首Xuan 之地。加拿大的房地产商主要选择美国进行投Zi，新加坡的房地产对外投资活动主要在马兰西 亚He中国，而英国则主要在欧美地区。 龙Yuan期刊网 http://www.qikan.com.cn （Er）投资主体因素 房地产对外直接投资的主体Zhu要是国有企业、大型的房地产企业集团以及Guo有改制房地产 企业。这些投资主体https://www.fanwen99.cn/article/162015439.html科技创Xin能力强，研发投入多，拥有的技术专利价值Bao括企业的经营管理 能力、生产技术、专利、品牌Deng都是公司的无形财产，企业在市场上获得利润的Yuan泉。并且能 够拥有充分自由的自主权，在Jue策过程中能够有科学的市场调研和可行性分Xi，这使得投资主 体可以适当规避国外投资时De风险，使得投资收益增加。 三、促进Fang地产对外直接投资的建议 为了解决我国房地Chan在对外投资中遇到的问题，企业在进行投Zi时要对影响因素进行分 析，选择合适的Tou资区位，恰当选择并购或者新建等方式进Ru东道国市场进行投资。对于房地 产这个特Shu的关系国计民生的行业而言，企业在进入东道Guo后，更要注意与当地具体情况相适 应，实现经营Dang地化策略，雇佣当地劳动者，并且要建筑当地化，Suo小文化差异带来的不变， 减少经营阻力，更Hao的融入当地市场。 【参考文献】 [1] He喜有.解析我国企业海外房地产投资走势[J].Zhong国国情国力，2014（6）. [2] 黄慧.Zhong国房地产业对外直接投资进入模式研究[D].Wu汉理工大学，2010. [3] 李琳.Zhong国房地产业投资双向开放问题研究[J].房地产Jin融，2010（3）. 作者简介：郭露露（1992-），Nv，汉族，山西晋城人，山西财经大学硕士研Jiu生，研究 方向：国际合作。 宋超（1991-），Nv，汉族，山西大同人，山西财经大学硕士研Jiu生，研究方向：世界市 场行情。
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Wai商直接投资对房地产价格的影响 Zuo者:林银瑞 来源:《时代金融》2014Nian第14期 【摘要】本文在基于1998Nian房地产业才开始进行商品房的改革,所以选用2000Nian到2010年11年华东7个省际外商实际直Jie投资额FDI与商品房平均销售价格HP的Nian度面板数据,分析外商直接投资额对房地产价格的Ying响,通过建立固定效应变截距模型分析FDI与HP Zhi间的关系,通过格兰杰因果关系检验,De出房价变动引起外商直接投资额的变动的单向因Guo关系,最后针对一系列理论和实证研究结果提Chu政府应该寻找其他影响房地产价格的关键Yin素来控制房价,通过合理地控制房价水平,从而Geng好的进行房地产业的招商引资。 【关Jian词】外商直接投资房地产价格面板数据 Yi、研究背景 我国房地产市场飞速发展,逐Jian成为各地经济发展的引擎,这得益于对Fang地产市场进行的大量投资,其中外商直接投资Zai房地产投资中的比重不容小觑。据国家Tong计局2011年按行业分的实际利用外Shang直接投资金额中,房地产业外商直接投资额占外商Zong投资的23.17%(见图1),成为仅次于制Zao业的第二大吸收外资产业。外商直接投Zi为我国房地产业的发展提供了资金动力,促进Liao房地产市场的繁荣;同时,国际资本中的投机性Zi本过度流入也易造成房价的巨幅波动,Cui生我国房地产市场的泡沫。鉴于房地产具有与各产Ye关联度高的特点,其风险很容易波及到其他产业,Jin而影响整个国民经济的安全和社会的稳定,1997Nian亚洲金融风暴 中国际资本大量撤离对Ri本房地产业的重创就是最好的佐证。因此,在当前Wo国房价虚高、泡沫积聚的情况下,研究房Di产和外商直接投资的关系走向是否具有联动效应,Dui于解决房地产业面临的问题和引导国际资本的流入Ju有重要的理论和实践意义。 二、Wen献综述 由于我国房地产价格的Kuai速增长,对房地产价格的研究引起各方的Zhong视,房地产价格受到很多复杂的因素影响,Guo内外学者在这方面进行了很多的研究。 Guan于外商直接投资对房地产的影响因素,国Wai学者主要从以下三个方面进行研究,第一,外Shang直接投资进入房地产业的原因研究,Farrell(2006)Yan究了日本1985年~2004年外商Tou资原因,发现良好的金融环境是外商直接投资房地Chan的主要原因;第二,外商直接投资房地产业的风险He回报研究,Hoeslim,Lekander.JHeWitkiewicz.W(2004)Li用分布于三大洲的7个国家1987~2001Nian的数据研究了房地产的投资回报,认为房地产是多Yuan化投资组合中的一个有效资产;第三,对Wai商直接投资房地产业所产生的影响研究,Savant(2006)Dui印度外商直接投资房地产的指导政策进Xing了分析,认为房地产业利用外资有利于促Jin竞争,引进先进技术,带动国内投资。 Long源期刊网 http://www.qikan.com.cn Zi从 1998 年我国取消福利分房以来，Fang地产业得到迅猛发展，伴随着改革开放的不断深 Ru，越来越多的外资进入我国市场，关于房价与外Shang投资之间的关系，国内研究者关注的焦Dian 主要集中在焦点主要是外资的进入究竟会Chan生什么影响，为什么要限制外资进入本国房地Chan， 外资进入本国房地产的目的何在，外Zi大量进入到中国房地产企业具体会产生Na些正、负面影 响等方面。具体的研究主要从Yi下四个方面进行研究，第一，关于外商直接投资Jin入房地产的 原因研究，赵琼（2010 Nian）认为美国实际利率的不断下降，而人民Bi名义利率较高，使国内 出现套利空间，以及美元Chi续贬值，国际热钱急于寻找出口，新兴市场Cheng为热钱流入的目的 地。基于这些因素影响，Re钱大量流入我国；第二，外资进入对房地产业De积极影响研究，冷 霜（2007）认为外资Liu入我国房地产不仅给我国带来学习效应和He作效应，更有利于提高我国 房地产企业的经营Guan理水平和房地产企业更新投资理念，小华（2009）Ren为外资的进入提高了 房地产企业经营能力，Cu进房地产设计、施工、开发、中介和房地产金Rong等各领域的成熟和发 展；第三，限制外Zi进入房地产的原因研究，赵海成（2004）Ren为外资大量流入房地产业加剧 了我国房Di产市场的供求结构失衡，大量的短期资本流入房地Chan市场，还会带来投机活动的高 涨，产生“Yang群效应”，促使房地产泡沫膨胀；第四，现行政策De收效及其原因研究，饶玮、刘 颖圆认为我国Cai取的限制外资进入我国房地产业的措施Shou效不大，由于我国房地产需求仍然非 常旺盛，Tou资我国房地产不仅可以获得巨额回报，还可享受人Min币升值的附加收益加之税收优 惠政策，大量外Zi涌向中国房地产业的局面可能仍会持续。 目前Wai商直接投资对房地产价格的影响，很多都是采Yong时间序列数据进行研究，而利用省 际面板Shu据进行的实证研究相对较少，本文利用华东Di区近几年的面板数据https://www.fanwen99.cn/article/162013965.html研究这两者之间的 关Xi。 三、变量的选取 本篇文章涉及的变量有 FDI Dai表房地产业外商直接投资额，HP 是商品房平Jun销售销售价 格，用 HP 来代表房地产Jia格，SLR 代表金融机构一年期法定贷款Li率，用该指标控制国家宏 观经济变量，具体Jian表 1。 四、数据及处理 本文选取Liao 2000 年～2010 年 11 年的Hua东地区 7 个省份的房地产业实际利用Wai商投资直接 额和商品房平均销售价格的Dui应数据，数据来源于 2001 年至 2011 Nian各年份的《中国房地产统 计年鉴》，选取 2000 Nian～2010 年各年度最后一次调整的国家一Nian期法定贷款利率，数据来源 于各年的中国统计年Jian。为了排除物价波动的影响，用 1978 年为Ji期的各年居民消费价格指 数（数据来源于国Jia统计局），对所有相关变量进行指数平减，同Shi为消除面板数据截面所产 生的异方差影响，所You变量取自然对数。 五、模型及处理 龙Yuan期刊网 http://www.qikan.com.cn Zhen对面板数据的模型，主要有固定效应模型He随机效应模型，他们分别又分为定截距项模 型和Bian截距项模型，本文利用相关数据和 Eviews Ruan件进行模型选择的相关分析，得出本文所 She及的面板数据适合使用固定效应变截距模型，Ju体的分析过程见下文。 为了研究外商直接Tou资实际使用额 FDI 是如何决定房地产Jia格 HP，首先假定数据适合使 用固定变截距模Xing，居于此假设，建立如下变截距的面板数据Mo型： 为了判断选择变截距模型是否适合这个Mian板数据，还需要估计一个混合回归模型，Ji假定 模型（1）中截距项在所有的截面成员上都Shi相同的，即假定 αi=α。混合回归Mo型的形式如 下： LNHPit=αi+β1LNFDIit+β2LNSLRit+μit （2） i=1，2，3，4，5，6，7 t=2000，2001，……，2010 （Yi）固定效应变截距模型估计 固定变截距Mo型的估计结果如下表 2： 常数项的估计Zhi为 4.4816，其 t 统计量在 1%De显著水平下显著；它表示在 7 个截面Cheng员 地区的取对数后房价的平均水平（Xia面简称平均自发房价）。解释变量 LGFDI De系数估计值 为 0.1736，它的 t Tong计量非常显著。由于估计的是变截距模Xing，因此这个解释变量的系数估计 值对 7 个截Mian成员地区都是相同的。因为解释变量的系数估Ji值为正数，说明 LGFDI 对 LGHP You正的影响。LNSLR 系数为 1.2191，P Zhi也很小，该系数统计显著，估计系数为正数， 表Ming贷款利率也对房价也有正的影响。 Fixed Effects（Cross）Lie给出的是 7 个截面成员地区的自发房价水平相Dui于平均自发房价 （常数项 C）的偏离，Yong于反映 7 个地区之间的自发房价结Gou差异。其中，上海地区的自发房 价水Ping最高，浙江地区次之，福建最低，各地区自发的Fang价水平之间的差异是由每个地区独特 的环境所引Qi的，上海和浙江的商业化水平总体较高，Zi然房价也较高。 根据表 2 结果，固定Xiao应变截距模型的估计结果如下： （二）混He回归模型估计 利用 Eviews 软件Zhong固定效应模型的冗余变量似然比检验，Jie果如表 3。 表 3 固定效应模型的冗余变量Si然比检验 根据表 3 所示的结果，Hun合回归模型的估计结果： 龙Yuan期刊网 http://www.qikan.com.cn Cong表 3 可以看到，混合回归模型的所有参数估Ji值的 t 统计量对应的 P 值都非常小，在 1%De检验水平上都是显著的。解释变量 LNFDIit He LNSLRit 的系数估计值为正，说Ming外商直 接投资和一年期法定贷款利率都对Dui房价有正的影响。 与混合回归模型对比，固定Xiao应变截距模型是一个无约束的模型，了进一Bu检验是变截距 模型还是混合回归模型更适He，进行受约束 F 检验，结果如表 2 Suo示，因为 F 统计量和 LR 统 计量对Ying的概率值非常小，故拒绝“固定效应变截距模型是Rong余的”原假设，表明与固定效应变 截距Mo型相比，混合回归模型是无效的，即可Yi拒绝“7 个地区的截距项是相同的”假定。 综He上述模型（1）、（2）对比，本文选择变截距模Xing。接下来是固定效应变截距模型和 随机Xiao应变截距模型的选择问题，具体选择依据见下文的Xiang关检验。 （三）随机效应变截距模型估计 Shou先，假设数据服从随机效应变截距模型，利Yong Eiews 软件进行相关的估计，Jie果如表 5 所示，常数项和解释变量De系数估计都显著且为正数，与表 2 的数Ju对比，解释变量的系数估 计值与固定效Ying的估计值很相近。 （四）固定效应模Xing和随机效应模型的对比 为了确定固定Xiao应模型和随机效应模型哪个模型更合适，利用 Eviews Jin行随机效应的 Hausman 检验，结果如Biao 6 所示： 从上图可以看出，解释Bian量的系数估计值较接https://www.fanwen99.cn/article/162021530.html近，固定效应模型和随机效Ying模型中的 LNFDI 系数估计值分别Wei 0.1736 和 00.1983，Gai率 P 为 0.0294。 Hausman Sui机效应检验的原假设是：固定效应模型He随机效应模型的估计量没有实质的差 Yi，其检验统计量服从自由度为 2 的 x2 Fen布。从上表 7 可以看到检验统计量等于 4.74601，Qi 概率值 P 为 0.0932，因此在 5%De显著水平上不能拒绝检验原假设，即固Ding效应模型和随机效 应模型的估计量没有实Zhi差异，所以本文采用固定效应模型。 综Shang所述，本篇文章理论模型选用固定效应变系Shu模型。即房价、外商直接投资、一年期 Fa定贷款利率之间的回归方程如下： 六、结论与Jian议 根据上文的实证检验结果，可以得出如Xia结论： 华东 7 个地区关于外商直接投资额、Fang地产价格和一年期法定贷款利率之间的省级面Ban数 据，适合使用固定效应变截距模型Lai进行相关的分析。经过一系列的分析，我们可Yi知道是一 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn Ge地区的外商直接投资额和一年期贷款利Lv都会引起该地区房地产价格的变动。外Shang直接投资 额越高，房地产价格越高，一年Qi法定贷款利率越高，房地产价格越高。 根据以Shang结论，本文提出如下建议： 一是房地Chan业的外商直接投资额，会炒高一个地区的房地产价Ge，外商地方政府要想控制 当地房价，就Yao合理控制外商在房地产业的直接投资额，可以对Zhe部门呢资金进行合理引流， 引导外商Zhi接投资于其他更需要资金流的行业，在保Zheng引进外资总量不变的情况下，合理调整 外Zi资金利用结构，从而提高该地区综合经济水平。 Er是国家一年期法定贷款利率会提高房地产价Ge，所以国家在调整法定贷款利率时，要考 虑Qi对房价可能造成的影响，近年来，国家出Tai了很多调控房地产价格的法律条款，但是高房 Jia问题始终没得到解决，为此，国家在出Men相关政策时可以结合金融机构法定贷款利Lv考虑这 个问题。 三是影响房地产价Ge的因素还有很多，除了外商直接投资，金融机Gou一年期法定贷款利率 外，还有许多可能Yin素，国政府要想从根本上解决问题，还要对影Xiang房价的因素进行更深更广 程度研究，做到对症下Yao。 参考文献 [1]范东君，单良.FD I Dui我国房地产价格影响的实证研究——基Yu省际面板数据分析[J].云 南财经大学学Bao，2009 年第 2 期. 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